世人都晓大盘好，不仅社区环境相对较好，各方面配套也更齐全。十余年前，重庆大社区比比皆是，占地不到三五百亩的都不好意思自称大盘。现在，大社区越来越少。即便在迄今连续两年雄踞重庆板块住宅成交量榜首的西永，单一组团占地能超过百亩、并且名校与特色商业街等配备齐全的楼盘，也仅有【西永九号】等极少楼盘。

大盘越来越少的根本原因，在于土地供应结构的变化。

从2011年至2019年，重庆主城商住用地的平均占地规模，2016年最高才161亩，2019年则首次跌下百亩——仅94亩。

2011年至2019年主城商住用地平均占地规模趋势

大盘减少背后的城市博弈

主管部门控制地块供应的占地规模，这不是一个简单策略，涉及到对城市开发的调控。城市管理越成熟，越不会轻易供应大地块。

仅举一个表层原因：过去的千亩大盘，开发年限动辄5—6年，这意味着5—6年后地块才趋成熟。如果分划成一两百亩的地块供应，开发年限大多2—3年，多个开发商接手，两三年后区域即趋成熟。开发进程大幅度缩短，换着你是城市管理者，作何选择？

另一方面，越是大盘大地块，越是要承担区域乃至城市综合配套功能。这对居住者是好事，但对开发商来说，却意味着更大的投入。还是以西永为例，【西永九号】所在地块占地约600亩，建筑面积超过70万平方米，囊括了胜利C97文创公园。要知道，即便在整个重庆，单个楼盘"配套"一个大型文创公园的，尚无先例。

人人都爱大社区，百亩组团最宜居

即便是大盘，开发商皆会组团式开发。否则社区太大，极难规划——没有哪个业主愿意从下楼到出社区大门还要走上一公里吧？何况大盘数年的开发周期内，前期业主没谁愿意住上几年工地。

那么问题来了：多大的组团适宜？

这个问题，楼市早就有实证的案例。例如大名鼎鼎的龙湖∙水晶郦城。作为重庆标杆性的高层低密度大社区，水晶郦城分5个组团开发，占地面积100至200亩，例如二组团颐苑占地约173亩。

（龙湖水晶郦城大社区）

历数重庆楼市迄今有口皆碑的诸多大社区，可以发现一个有趣的共同点："百亩千户"。组团占地100到200亩，居住者1000户上下。这都是巧合？当然不是。精明的开发商早就研究了中国现阶段的人居需求：在满足各方面配套的前提下，"百亩千户"是在环境营造与人间烟火气之间，一个相对恰当的平衡点。

西永板块"百亩千户"最稀缺

土地供应越来越严格，"百亩千户"组团现在越来越难寻。正如本文开头所言，即便在西永这样的住宅量成交榜首板块，也仅有【西永九号】等极少数的楼盘。

【西永九号】目前正热销的一组团，占地125亩、合计1517户，典型的"百亩千户"。

作为西永稀缺的"百亩千户"，【西永九号】有多个值得分析的点：

首先，是环境营造与生活氛围的协调。该项目一组团容积率仅为2.26，在适度居住人口的基础之上，留出了宽裕的社区空间。为营造环境，开发商还重金引入了龙湖御用景观设计公司，以"海岛探险之旅"串起了社区归家线路，各种可互动的水景，也能满足孩子们嬉戏玩水的需求。不仅如此，开发商甚至将物业服务都托管给了龙湖智慧物业。

（【西永九号】一组团总平图）

其次，是组团式开发与大社区配套的融合。教育配套签约了名校树人小学，商业配套是在一组团规划了500米特色步行街，商业体量达50000平方米——并引入第一太平戴维斯，未来将含有特色餐饮点、咖啡馆、电影院、时尚品牌、运动健身馆等众多匹配大社区的生活、休闲业态。

第三，【西永九号】是重庆制造业大佬胜利集团的房地产首作。众所周知，品牌开发商发展初期往往是出经典楼盘的时候，到了"高周转"的发展阶段，项目复制则成了主流。胜利集团努力在【西永九号】营造"百亩千户"品质大社区，不外乎希望也造一个标杆，开一个好头。难怪该项目近期所推套内约68-98㎡墅区高层，以及套内97-111㎡阔景洋房，在西永卖得风生水起。

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